Derfor får AGF kæmpe millionregning for stadion

ÅRHUS (Tipsbladet): Der er ikke længere nogen vej tilbage i Århus, når det kommer til AGF’s Superliga-hjemmebane.

Tusindvis af århusianere og udebanefans har i årtier travet ned til arenaen for enden af Stadion Allé, hvor AGF’s hjemmebane har ligget, men den tur får man ikke meget ud af i år og næste år, da stadion er revet ned og anlægsarbejdet med fundamenter og store betonelementer til det nye stadion er begyndt.

Og det bliver en langt dyrere omgang for kommunen og dermed byens borgere end oprindeligt planlagt, og også for AGF.

Regningen lyder lige nu på cirka 994 millioner kroner, forudsat at man kan finde besparelser i det planlagte stadion på 83 millioner kroner, hvilket er en voldsom stigning fra de oprindeligt planlagte 650 millioner kroner.

En nylig advokatundersøgelse, Tipsbladet er i besiddelse af, viser, hvordan politikerne i byrådet i Århus blev særdeles mangelfuldt orienteret undervejs og længe før efteråret 2024 burde have været orienteret om, at stadion blev langt dyrere end planlagt.

Mens FC København og Brøndby IF ejer Parken og Brøndby Stadion, er stadionprojektet i Århus kommunalt, hvilket vil sige, at det er kommunen, der har millionerne oppe ad lommen og står som ejer, når stadion efter planen står klar omkring 1. januar 2027.

Ergo er det ikke AGF, der skal dække de 994 millioner kroner og hvad der ellers måtte komme på bordet af udgifter, før stadion er færdigbygget og klar til indflytning.

En dyr omgang
Det betyder langt fra, at AGF får et stadion i milliardklassen kvit og frit.

Kommunen og AGF havde oprindelig aftalt en årlig leje på 7,3 millioner kroner i en 30-årig periode, hvilket svarede til AGF’s oprindeligt udmeldte bidrag til stadion på 150 millioner kroner plus omkring to procent i årlig rente ud af de i alt 650 millioner kroner, stadion skulle koste.

Læs også Tipsbladets store interview med AGF-direktør Jacob Nielsen om stadion

Men den aftale forkastede Ankestyrelsen, der skulle tjekke, at aftalen var på markedsvilkår, i oktober sidste år. Her skrev Ankestyrelsen, at man ud fra det tilsendte materiale ikke kunne tage stilling til, om lejen på 7,3 millioner kroner var den reelle markedspris for AGF’s leje af stadion eller ej.

Hvad den markedspris så er, det er den næste store milepæl for AGF i spillet om et stadion, der er blevet langt mere besværligt og dyrt at få bygget, end klubben havde håbet.

Skitse til, hvordan det nye stadion i Århus skal se ud. Foto: Kongelunden

I disse uger og frem til juni er det planen, at AGF og kommunen sammen med eksterne jurister skal nå frem til, hvad markedsprisen er, og hvordan man dokumenterer det, hvilket byrådet i Århus så efter planen skal nikke ja til i juni, før et nyt udkast til en lejeaftale bliver sendt til Ankestyrelsen.

Hvad bliver den leje så på?

Tipsbladet har talt med adskillige eksperter om sagen, og fælles for deres udmeldinger er, at det ifølge dem er enormt vanskeligt at fastsætte ét bestemt beløb, der med garanti er det korrekte og retvisende, og som overholder lovgivningen på området.

Per Nikolaj Bukh, der er professor i økonomistyring ved Aalborg Universitet, lancerede i februar et beløb i et interview med Jyllands-Posten på 20 til 40 millioner kroner i årlig leje, hvilket AGF-direktør Jacob Nielsen såvel som bestyrelsesformand Lars Fournais har været tydelig omkring, at AGF ikke vil gå med til.

– Hvis vi skulle betale i lejet 20 til 40 millioner kroner, så er vi ikke interesserede. Så bliver det ikke med os. Det regnestykke hænger ikke sammen for os, siger Jacob Nielsen i et interview med Tipsbladet 25. marts.

Læs også om Superliga-klubbernes spillerbudgetter her

Tipsbladet har interview Per Nikolaj Bukh om sagen, og for ham at se er det ganske logisk, at AGF’s årlige leje i hvert fald kommer til at ramme 20 millioner kroner.

– Så hvor får jeg de 20-40 millioner kroner fra? Det er en samlet vurdering af en markedsmæssig leje på et basalt stadion, værdien af at råde over VIP-faciliteterne til sponsorer og andre arrangementer samt værdien af at kunne bruge opnå reklameindtægter og indtægter fra events.

– Hvad det ender med, det ved jeg ikke, men mon ikke det kommer i spændet 20 til 40 millioner kroner. Og det kommer i hvert fald ikke til at være på de 7,3 millioner kroner. Og det er selvfølgelig vigtigt for AGF, for det er en del spillere, man kan betale for de her penge, siger Per Nikolaj Bukh til Tipsbladet.

Et kompliceret regnestykke
Regnestykket, Per Nikolaj Bukh henviser til, kræver en nærmere forklaring.

Man kunne jo tro, at et fodboldstadion i Århus, der tydeligvis er bygget med AGF i tankerne uden andre realistiske lejere, skulle betales tilbage af AGF, hvilket med den nuværende stadion-regning ville sige 30-35 millioner kroner om året i 30 år plus renter i millionklassen årligt.

Men så simpelt er det ikke.

For de fleste eksperter, Tipsbladet har talt med, vurderer, at AGF’s årlige leje på markedsvilkår kun kan komme til at dække over den del af stadion-byggeriet, man kan koble rent til at være helt essentielt for et fodboldstadion.

Den korte version er, at alle de lækre arkitektoniske elementer som de søjler, der kommer til at omkranse stadion, træ-beklædning og alt muligt andet, der gør AGF’s kommende hjemmebane lækker sammenlignet med de funktionelle og ekstremt beton-bårne Superliga-arenaer, de fleste klubber har, er noget, kommunen betaler for, ikke AGF via lejen.

Det er blandt andet det regnestykke, parterne plus de eksterne jurister lige nu sidder og vurderer, og som kommer til at danne basis for den leje, AGF ender med at betale.

Læs også Tipsbladets interview med Jacob Nielsen om den midlertidige hjemmebane i Vejlby, der har færre pladser end forventet

Der er også lagt op til en opsplitning i stadion-lejeaftalen i tre dele, så der bliver en ren stadionleje, en leje på de kommercielle rettigheder [naming rights] til arenaen og så sandsynligvis en form for aftale på event- og restaurationsdelen, hvilket kan få andre aktører ind til at hjælpe AGF med at løfte udgifterne og dele risikoen.

Det er også et vurderingsspørgsmål, om AGF skal længere ned i leje end noget, der svarer til eksempelvis at betale en stadion-værdi på 400 millioner kroner tilbage over 30 år, da kommunen reelt ikke har andre end AGF at leje stadion til og dermed ikke kan sammenligne det med eksempelvis en adresse til en stor restaurant, som hundredvis af restauratører kunne byde på.

– I de her gamle retningslinjer, man stadig følger, står der, at noget, der er bygget ud over, hvad fodboldklubben har brug for, det skal den ikke betale for. Men jeg har svært ved at se, at den her proces med et nyt stadion ikke er sat i gang af AGF. Og hvis klubben ikke havde ønsket at få et federe stadion, havde man jo ikke sat gang i at bygge det, siger Rasmus K. Storm, der er analyse- og forskningschef ved Idrættens Analyse, til Tipsbladet.

– De har så fået to fonde med til at medfinansiere stadion, og jeg kunne forestille mig, at AGF også har gjort et godt stykke lobbyarbejde. Så de vil forsøge at argumentere, at det er fondene og politikerne, der ville have, at stadion skulle lækkert, når man nu alligevel skulle bygge nyt, og at det isoleret set ikke har noget med AGF at gøre.

– Det kan være, det giver et nedslag i lejen. Men det er meget svært at sige præcist, hvor skillelinjen er mellem, hvad AGF har brug for, og hvad der er kommunens interesse og udgifter. For mig at se er det svært at sige, at flotte VIP-faciliteter slet ikke er noget, AGF skal bidrage til, når klubbens tydeligvis har interesse i, at de bliver lækre og flotte, siger Rasmus K. Storm.

Kan AGF bruge rivalernes leje som argument?
Hvor FC København og Brøndby IF ejet deres eget stadion, betaler de andre Superliga-klubber et sted mellem nogle hundrede tusinde kroner om året i leje og op til fem millioner kroner.

Det vil AGF med garanti bruge som argument for, at man hverken skal betale 20, 30 eller 40 millioner kroner i årlig leje, men så simpelt kan man ikke stille det op rent juridisk, vurderer Karsten Naundrup Olesen, der er professor ved Center for Erhvervsret og Offentlig Regulering på Københavns Universitet.

– Det er jo en form for monopol-konstruktion, hvor der kun er én udbyder og en potentiel kunde. Så markedsvilkår kan ikke fastsættes på almindelig vis, når der ikke rigtig er andre mulige lejere. På den led kan man i fastsættelsen af markedsvilkårene godt se på, hvad AaB betaler i leje i Aalborg, FC Midtjylland i Herning, og så videre, siger Karsten Naundrup Olesen.

AGF-fans til kamp i Vejlby. Foto: Alamy

– Men man kan ikke lave fastsættelsen alene på baggrund af, hvad de andre betaler. Man er også nødt til at se på den konkrete aftale i Århus og hvad det er for et stadion, man skal leje. Er det et gammelt, faldefærdigt stadion, eller er det et superflot, moderne ét af slagsen? Populært sagt er man i fastlæggelsen af den her markedsleje også nødt til at se på, hvad det er, AGF skal leje, og det er jo også dyrere at leje en Porsche end en FIAT, siger Karsten Naundrup Olesen.

Både Karsten Naundrup Olesen og Rasmus K. Storm henviser til en vejledning fra Konkurrencestyrelsen fra 2003, der stadig i dag bruges som rettesnor, når lejeaftaler for kommunale stadions skal fastlægges for klubber i Superligaen og 1. Division.

Siden den guideline blev til 2003 er Superliga-klubbernes indtægter fra transfermarkedet, medieaftaler og sponsorater steget meget voldsomt, uden prisen på lejeaftalerne for Superliga-klubberne for alvor er fulgt med.

Efter Per Nikolaj Bukhs vurdering lagde Aarhus Kommune sig oprindeligt tæt op ad netop de andre Superliga-klubbers leje for deres arenaer, da man nåede frem til en leje på 7,3 millioner kroner.

Men det kan man efter Per Nikolaj Bukhs vurdering ikke gøre.

– AGF’s stadion er mere indviklet. Der tænkte kommunen oprindeligt, at man kunne sammenligne med, hvad andre Superliga-klubber betaler for deres stadion. Men det siger Ankestyrelsen i sin afgørelse, at man ikke nødvendigvis kan. For når man nyopfører et fodboldstadion, er det indlysende, at det kun er gjort af hensyn til én bestemt fodboldklub. Det er helt klart, at det her er et AGF-stadion. Det minder om diskussionen om, hvor billigt kommuner må udleje græsarealer til festivalpladser i 14 dage. Hvordan kan man gøre det for kun 30.000? Det kan man, fordi der ikke er andet at bruge den til. Og sådan er det også med et stadion, der er der i forvejen, og hvor der ikke er andre end den lokale fodboldklub, der kan spille det, siger Per Nikolaj Bukh.

– Det er i princippet meget nemt, for man plejer at se på, hvad det koster at opføre stadion, og så ganger man det med det, man kalder afkastkravet. Det vil typisk med sådan et lejemål måske være fem til syv procent.

– Så er der en masse vurderinger forbundet med det. For alt det, der ikke er nødvendigt for at have et fodboldstadion, kan faktisk trække fra. At der er flotte søjler og lækre paneler på væggene, det er ikke strengt nødvendigt, så det kan man faktisk godt trække fra, når man vurderer værdien, som AGF skal betale den årlige leje ud fra, siger Per Nikolaj Bukh.

Forventningen er, at den fremtidige leje for AGF bliver vedtaget af byrådet i Århus til juni og derefter sendt forbi i Ankestyrelsen til godkendelse.

Kilder, Tipsbladet har vendt sagen med, anslår, at AGF i tilfælde af sportslig succes vil kunne få ekstra årlige indtægter fra det nye stadion for et anseeligt tocifret millionbeløb sammenlignet med på det gamle stadion, hvis ellers salg af sponsorater og VIP-pakker og andre indtægter fra stadion kommer i hus som forventet, og hvis tilskuertallet stiger og det nye stadion hjælper århusianerne til succes i tabellen og på transfermarkedet.